Na predaj nehnuteľnosti vplýva viacero faktorov. Správny maklér  by sa mal do nehnuteľnosti dostať a osobne ju spoznať, ako aj okolie. Nedá sa stanoviť cena zo zaslaných fotografií objektu kde sme nikdy neboli. V prvom rade sa musíme oboznámiť s predávajúcim a nehnuteľnosťou.

Oboznámenie sa s predávajúcimi a nehnuteľnosťou.

Naše stretnutie sa môže konať v kancelárii, kaviarni i na ulici. Stáva sa, že majiteľ / predávajúci Vám na ulici v 1 minúte povie čo chce predať a hneď chce vedieť za koľko to predáte a za aký čas. Nehnuteľnosť ste ešte ani nevideli. Tu vieme, že takto sa nič nepredá, lebo nevieme o nehnuteľnosti nič a ani o majiteľovi. Ak ho chceme potešiť povieme mu cenu napr. 250 tisíc Eur. No je skôr žart. Najlepšie je vymedziť si čas na návštevu nehnuteľnosti min. 1,5 hodiny a tam sa porozprávať o predstave majiteľa a makléra. Majiteľ má svoje očakávania a maklér svoj postup predaja.

Stav bytu musí posúdiť z hľadiska: lokality, veku rekonštrukcie, poschodia, balkóna či terasy, orientácie, dostupnosti svetla, susedov, podľa samotného stavu bytu a jeho rekonštrukcie, výmeny stupačiek, elektrika v byte, spôsob kúrenia, nákladov na bývanie, moderné prvky v byte, zachovalosť stavu, čo všetko je potrebné vymeniť, výška stropov, konečný atribút, ktorý zohľadňuje výšku ceny je výhľad z okien a vlastný pocit z bytu.

Stav bytového domu posudzuje z pohľadu:  vek, konštrukčný stav bytovky, či do nej nezateká, prípadné mapy po vlhkosti, materiálu budovy, zateplenie a modernizácia bytovky, stav strechy a základov, dostupné pivnice a parkovanie pod bytovým domom, existujúce spoločné priestory ako sú kočíkarne, bicyklárne.

Okolie bytového domu posudzuje podľa: stavby v okolí, ruch v okolí, inžinierske siete, sociálna úroveň obyvateľstva v okolí, bezpečie v okolí, dopravné spojenie, vysporiadanie pozemku pod bytovkou, parkovanie v okolí domu, dostatok zelene a parkov, prístupová cesta, detské ihriská…

Ceno tvorba

Stanovením správnej ceny, môžeme urýchliť predaj, niekedy je to i kúsok šťastia. Ak cenu prestrelíme, alebo nepraje doba predajom, si povieme že cena je privysoká a na nehnuteľnosť nik nepríde. 

Ak máme zohľadnené všetky tieto prvky, stále musíme posúdiť stav trhu a trhovej hodnoty, narastá alebo klesá trh a ceny bytov? Dnes môže byť cena  bytu v pôvodnom stave taká, ako o pol roka cena novostavby, t.z. cena je na svojej top cene a začína klesať, prípadne i opačne. Nálada na trhu ma svoje cyklické obdobia.

• Pri určení ceny vychádzame z viacerých metód. Najrýchlejším stanovením ceny je vziať si tabuľky a priemernú cenu bytov v danom meste podľa grafov a realitného barometra. Cenotvorbe a analýzam sa venuje viacero spoločností, tvoria štatistiky z publikovaných a predaných bytov. Štatistika z portálov sa môže líšiť štatistike realitnej kancelárie.

Barometre sa vypracúvajú na mesačnej báze a robia sa porovnania kvartálov a rokov, 1- 4 izbových bytov.

• Druhou metódou ktorou si maklér vypomáha je analýza bytov z rovnakej lokality mesta v porovnaní bytov s rovnakou plochou a vopred zmienenými parametrami hlavne poschodie, orientácie, stav bytového domu a stav bytu tzv.“ komparatívna metóda“.

Jednotlové faktory vplývajúce na tvorbu ceny:

• Nábytok  a zariadenie. Niektoré byty majitelia predávajú so zariadením starým alebo novým. Čo nám môže skomplikovať naše sťahovanie, nakoľko máme vlastný nábytok. Vysťahovať  starý nábytok z 10 poschodia po schodoch ak je malý výťah nie je jednoduché ani lacné. Nasťahovanie nadrozmerných kusov nábytku na vyššie poschodia stojí nového majiteľa aj niekoľko 100 Eur. Toto všetko by malo byť zohľadnené v cene. Ak sa rozhodneme že od majiteľa bytu predsa odkúpime nábytok, tak by mal byť zohľadnený v predajnej cene, prípadne v samostatnej Zmluve na nákup zariadenia. Rozhodnutie o aké Zmluvy pôjde sa stanoví podľa našich dojednaní medzi kupujúcim a predávajúcim.
• Vysťahovanie. Zvyčajne sa majiteľ bytu po predaji vysťahuje do mesiaca, no sú prípady kde to vie stihnúť i do 2 týždňov, horšie ak potrebuje iný byt prerobiť a nemá sa kam nasťahovať, alebo sa mu dom ešte stavia. V takýchto prípadoch musíme čas odovzdania Zmluvne dohodnúť vopred a ak s tým kupujúci súhlasí, tak majiteľ ostáva bývať za nájomné podmienky, prípadne cena predaja bytu sa poníži. Maklér by mal vedieť pomôcť zabezpečiť sťahovacie služby, ak klient nemá žiaden kontakt.
• Stav bytu. Niekto ponúka byt v pôvodnom stave, niekto už vymenil okná a podlahy, prípadne byt úplne vyprázdni a začne s rekonštrukciou a takto byt predáva a potom máme byty čiastočne zrenovované to znamená, že byt je v dobrom stave, no je potrebné napr. vymaľovať, vymeniť podlahy a obnoviť kuchynskú linku. Horšie, ak je čiastočne zrenovovaný s pôvodným jadrom z umakartu a to čo bolo vymenené sa nám absolútne nepáči. No nevadí, možno kupujúcemu sa páčiť bude. Najlákavejšie na predaj sú byty kompletne zrekonštruované s použitím moderných prvkov ako sú LED svetlá a moderná domácnosť s ovládaním na diaľkové ovládanie, kuchynskou linkou s umývačkou riadu a ostatnými spotrebičmi. Tu stačí, aby mal kupujúci peniaze, nakúpi nábytok a môže bývať.
• Stav bytového domu. Moderne zrekonštruovaný byt v starom páchnucom po pivniciach bytovom dome, ktorý vyžaduje zateplenie a výmenu výťahov tiež vplýva na cenotvorbu. Novostavby sú najideálnejšie riešenie, no nie každý si ich môže dovoliť. Ceny bytov v novostavbách sa pohybujú o niekoľko 10% vyššie ako v 50 – 100 ročných budovách. Najlepšie byty sa vychytajú ešte pred začiatkom výstavby. Horšie je, ak sa vystavajú nové byty a kvalita ide na úkor kvantity a rýchlosti stavania. Neraz sa noví majitelia bytov stretávajú so zlou izoláciu budov a vyskytujúcimi sa plesňami, zatekaním do suterénu atď. V bytových domoch v historických budovách sú náklady na opravy pri počte bytov veľakrát neúnosné. Plánované náklady na rekonštrukcie domu, alebo straty z úniku vody môže navýšiť fond opráv čo môže mať negatívny dopad na kúpu bytu.

• Lokalita. Byt v novostavbe na okraji mesta a prerobený byt v 50 ročnej bytovke v centre mesta sa niekedy cenou až tak nelíši, nakoľko lokalita zohráva veľkú úlohu. Centrum a okolie centra disponuje starými tehlovými historickými budovami, ktorých cena je porovnateľná moderným novostavbám. Výhľad na dom Svätej Alžbety a výhľad na zelené kopce je gustom každého kupujúceho. Plánovaná výstavba nových rezidencií, hluk a prašnosť najbližších niekoľko rokov môže mať dopad na kúpu nehnuteľnosti v danej lokalite. Centrum historického mesta a budovy rôznych tvarov je fascinujúce, no má to i svoje nevýhody. Náklady na opravy sú neúnosné, všetko musí byť odsúhlasené vopred hlavným architektom, problémy s parkovaním, málo svetla, presakujúca vlhkosť v stenách….
• Ruch. Bytový dom pri rušnej križovatke môže byť dosť odrádzajúcim dôvodom kúpy bytu, ako aj hluk z električiek, vlakov či nočných podnikov. Pokojné lokality sú vzdialené aj na km od centra mesta.                                  
• Dopravné spojenie. Ak pracujeme vo firme do noci, sme odkázaní na vlastný dopravný prostriedok, alebo nočné spoje. V tom prípade nás nemusí zlákať ani výhodná cena nehnuteľnosti. Ak musíme skoro ráno vstávať, lebo čas do práce nám zoberie hodinu, je tiež strata času za dlhé časové obdobie, ktorý by sme mohli venovať sebe, rodine, hobby.
• Susedia. Neprispôsobivý susedia inej pleti, hluční susedia, alkoholici, neporiadni ľudia, neplatiči , ničiaci zariadenie bytového domu, neochotní spolupracovať pri opravách, zlodeji a problémoví susedia sú dôvody na odsťahovanie, nieto ešte na kúpu bytu.
• Čas. Cieľom majiteľa nehnuteľnosti, ktorý chce predať dnes je predať čo najrýchlejšie a za čo najvyššiu cenu. Pri trende padajúcich cien a chamtivosti môže majiteľ prísť nie o niekoľko tisíc eur, ba dokonca o desiatky tisíc eur. Mal by dať na radu makléra.
• List vlastníctva. Ak byt vlastnilo byt viac osôb a sú tam i dediči deti, byt sa bude predávať komplikovanejšie ako keď máme 1 vlastníka. Inak pristupujeme k predaju bytu kde máme list vlastníctva čistý, bez tiarch, plomb a nejakých obmedzujúcich poznámok…Taký úver na byte respektívne prefinancovanie úveru môže spomaliť predaj aj o mesiace. Zomrel manžel a bude prebiehať dedičské konanie ? Aj toto nám predĺži čas, nakoľko všetko musí byť zapísané na LV a všetko má svoje termíny či u notára, na súde alebo katastri. Tieto témy sa preberajú vopred aby sme si vedeli všetko časovo nastaviť  a vybrať správneho kupujúceho. List vlastníctva a vopred odkomunikované plány s majiteľom bytu musíme mať skôr, ako byt dáme do ponuky na predaj.
• Náklady. Všetky bytové domy spadajú pod správu bytových podnikov alebo spoločenstiev vlastníkov bytov. Mesačné náklady sa líšia podľa mnohých kritérií, ako je počet vlastníkov v budove, plánované a realizované rekonštrukcie, poplatky do fondu opráv, náklady na výťah, upratovanie, spôsob ohrevu vody, vzdialenosť od výmenníka teplej vody…Rozdiely v nákladoch sa môžu líšiť mesačne desiatkami eur.
• Inžinierske siete. Pri stavbe alebo kúpe rodinného domu musíme zhodnotiť aké siete vedú a sú napojené v okolí. Ak máme prekopať pár desiatok metrov na napojenie sa na vodu/ kanál či plyn je to pre nás nutnosť, no táto práca sa vykoná len raz. Kopať studňu, jamu na septik a raz za pár mesiacov volať službu na vyprázdnenie jamy, nám po čase začne prekážať a cítime nekomfort bývania. Tiež sa môže stať, že v letných mesiacoch sa stav podzemnej vody zníži a my sme bez vody zo studne. Čo v prípade ak pozemok má len napojenie na elektrickú energiu a my sme chceli kúriť plynom? Plynový kotol je v nedohľadne a náklady na vykúrenie domu iba elektrikou môžu byť v krátkej dobe veľmi nákladové. Ak staviame na ornej pôde musíme rátať a týmito nedostatkami bývania v rodinnom dome do momentu kým obec natiahne siete i k Vám.

Mnohí predávajúci podceňujú predaj, veľakrát si myslia, že predajú sami a rovnako rýchlo. Mnohokrát zataja defekty nehnuteľnosti a tiež pýtajú ceny, ktoré už pri ponuke makléra zahŕňajú i odmenu. Cena je neúmerne vysoká. Môže sa stať že kupujúci si nájde makléra aby im pomohol s kúpou a dobre pozrel nehnuteľnosť, čím predídu riziku vád a nedostatkov, aj faktu, že ak sa už raz zaplatí, potom sa peniaze ťažko vracajú. Maklér skontroluje nielen technickú, ale i právnu stránku nehnuteľnosti a predaj by mal byť bezpečný.

Vždy sa môžete na nás obrátiť, sme tu preto, aby sme Vám pomohli s predajom, prenájmom či kúpou nehnuteľnoti.