Túto otázku si mnohí z nás kladú, ktorým smerom sa vydať, či nasporené peniaze investovať do bývania, držať ich v banke, prípadne investovať do fondov, alebo požiadať banku o poskytnutie úveru. Ľudia sú zmätení a nevedia kde začať a ako sa rozhodnúť. Na toto všetko vplývajú okolnosti doby v ktorej žijeme. Buď na nás vplývajú médiá a správy z TV, novín, alebo nás ovplyvňuje rodina, priatelia, životní partneri a vyvíjajú na nás tlak. Nehovoriac o tlaku, ktorí spôsobuje naša práca a požiadavky zamestnávateľa a tak čas letí a nám na chrbát zavše klopú biologické hodiny mladosti alebo staroby. Musíme sa rozhodnúť. Urobiť zmenu, či ostať tam kde sme a nič nemeniť? Hovoría mnohí z nás: „Veď čas aj tak všetko vyrieši.“ Ak už začneme so zmenou, zvyčajne s jednou zmenou sa spustia i zmeny ďalšie a ide to ako lavína dole kopcom.
Na otázku investovania musíme si odpovedať veľmi všeobecne. Investovať „dnes“ a investovať o „pár rokov“ nemusí byť také výhodné, alebo práve „môže“ byť výhodné. Všeobecne platí pravidlo, že cykly sa opakujú ale krivka stále rastie. Spomeňme si, koľko stálo bývanie pred 20 rokmi a kam sme sa posunuli. Dnes máme vlastný štát, EURO, sme v EU. S týmto nik nerátal, aj keď spolky vždy vznikali a vznikať budú a tiež sa budú rozpadať.
Niekto by rád investoval, lebo sa chce udomácniť na mieste kde sa mu páči a venovať energiu na iné životné plány (ako je rodina, podnikanie, cestovanie, práca, hobby…) niekto by rád investoval, lebo vie, že v banke toľko nezhodnotí svoje ťažko nahromadené úspory a vidí možnosť zárobku v prenájme danej nehnuteľnosti a niekto zas bude viac riskovať a kupovať a predávať a prerábať až sa môže stať, že ho to dobehne, keď ceny začnú padať a tam sa biznis zastaví.
Veľmi lákavé je kúpiť nehnuteľnosť s podporou banky alebo PSS. Ak sa vlak raz rozbehne, vtedy naskakujú aj tí váhaví, veď doba praje míňaniu a požičiavaniu a ten „FOMO“ efekt zasiahne mnohých z nás.
Pozrime sa na vývoj cien nehnuteľností za posledné 4 roky v Košiciach a spomeňme i ostatné krajské mestá na porovnanie.
Prehľad cien aktuálnych bytov nasvedčuje tomu, že krivka po 4 rokoch rastu sa konečne obrátila a začala padať. Mnohí si vydýchli, nakoľko ceny boli dosť neúnosné a čakajú kedy si aj oni budú môcť kúpiť nejaký byt. No situácia v bankách nenasvedčuje tomu že by boli úvery a hypotéky tak výhodné a úrok z 0,4 % na hypotéke sa odrazil nahor a rastie každým týždňom. Nálada na trhu ochladla a ľudia strácajú záujem o investovanie do bytov. Kto už by chcel úver za 3,5- 4,5% keď donedávna boli pod 1%? A keď si opäť zvykneme na tieto %, tak aby nám nebolo málo, zas podskočia o ďalšie desatinky až do momentu že buď mávneme rukou lebo si to stále vieme dovoliť a zyvkli sme si na stav na trhu, alebo to vzdáme a hľadáme iné riešenia.
Ceny nehnuteľností narástli za posledné 4 roky v Košicach nasledovne:
Staršie dvoj – izbové byty: 82,8%
Staršie troj – izbové byty: 77,5%
Nárast v Košiciach nebol najrýchlejší, ten predbehli mestá ako Banská Bystrica, Prešov, Trenčín. Najpomalšie rástol v Nitre a vtedy keď už v ostatných mestách sa krivka otáčala, Nitra prekvapila nárastom predajov.
Ceny bytov v samotných Košiciach sme zaznamenali najvyššie u malých bytov a garsóniek, kde sa miestami ceny vyšplhali až nad 4.300 Eur/m2. Pri kompletne rekonštruovaných malých bytoch v centre mesta cena siahala miestami až nad 4.800,- Eur/m2. Investovať do novostavby v momentoch bolo výhodnejšie nakoľko tam rast cien nastával po časových úsekoch, nie zo dňa na deň.
Staré mesto a novostavby sú, aj budú vždy najatraktívnejšie z pohľadu investovania. Staré historické stavby majú svoju hodnotu, sú postavené z kameňa alebo tehál a ich životnosť je ohodnotená na stovky rokov nie desiatky. Novostavby zas lákajú kvôli moderným materiálom, novým stavebným technológiám, nový dizajn stavieb a bývať v novom nám garantuje životnosť stavby na desiatky rokov, nemuíme nič riešiť do konca života. Ide o stabilitu.
Medzikvartálny nárast cien v SR v %:
| 1 vs 2Q/2021 | 1,8% |
| 2 vs 3Q/2021 | 5% |
| 3 vs 4Q/2021 | 9,8% |
| 1Q2022 vs 4Q2021 | 10,2% |
| 2 vs 1Q/2022 | 4% |
| 3 vs 2Q/2022 | 2,22% |
Staršie byty v Košiciach 2 vs 3Q/22- mínus 0,5%
Na základe realitného barometra v SR obrat nastal v mesiaci september 2022 kedy sa priemer ceny zhodoval s cenou za august 2022 vo výške 2.902,- Eur/m2. Nárast bol 0%. Október 2821,- Eur/m2 (-2,8%) a november 2791,- eur/m2 (-1,1%).
Ceny bytov v Košiciach za posledné 2 mesiace.
Najlikvidnejší segment sú staršie 3 izbové byty v Košiciach s aktuálnym priemerom ceny za október 2.624,- Eur/m2 (-3,1%) a v novembri už len 2.549,- Eur/m2(-2,9%).
Novostavby zaznamenávajú pomalší pokles cien vzhľadom na rastúce ceny materiálov, energií a rastúce náklady na výstavbu. 3 izbový byt v novostavbe priemerne za október 2022 s priemernou sumou 3.339,- Eur/m2 (-3,2)% a za november 3.295,- Eur/m2 (-1,3%).
Ak pozrieme iné štatistiky, tak vyššie ceny na m2 má mesto Bratislava .
Ceny na m2 v Košiciach október a november 2022
| veľkosť bytu | október 2022 | november 2022 | ||
| staršie byty | staršie byty | |||
| 1 izb./garsónka | 3 458 Eur | -1,8% | 3 405 Eur | -1,5% |
| 2 izbový | 2 917 Eur | -1,10% | 2 868 Eur | -1,7% |
| 3 izbový | 2 624 Eur | -3,10% | 2 549 Eur | -2,9% |
| 4 izbový | 2 491 Eur | -1,9% | 2 434 Eur | -2.3% |
| novostavby | novostavby | |||
| 1 izb./garsónka | 3 828 Eur | -14,70 % | 3 975 Eur | 3,8% |
| 2 izbový | 3 503 Eur | 1,6% | 3 450 Eur | -1,5% |
| 3 izbový | 3 339 Eur | -3,2% | 3 295 Eur | -1,3% |
| 4 izbový | 3 365 Eur | -3,8% | 3 311 Eur | -1,6% |
Z tabuky môžeme usúdiť, že pri prudkom poklese cien vzrastie i záujem o kúpu, čo v ďalšom mesiaci sa prejaví v % rastom.
Ak ste záujemca, ktorého tlačí čas a nechcete čakať na to, čo sa bude diať najbližšie mesiace, situáciu zrejme budete riešiť dnes. Výber bytov je veľký, nakoľko nákupná horúčka skončila. Majitelia bytov znižujú ceny len veľmi pomaly, nakoľko každý pokles predstavuje bolesť zo straty. Situáciu na trhu môže skopírovať stav z r. 2008 kedy sme skončili na niekoľko mesiacov na bode mrazu a trh stál. Po ňom zvyčajne nastáva opätovne pokles nakoľko sme v klesajúcom trende. Nehnuteľnosti sa budú stále predávať, veď stále je % ľudí, ktorí disponujú hotovosťou a potrebujú ich minúť. Pre Vás ten správny čas ešte len príde. Ostáva len denne sledovať kto ponúkne zaujímavejšiu cenu nehnuteľnosti na predaj nakoľko je napr. nútený predať rýchlo, alebo čakať mesiace, kým sa všetky ceny dostanú na želanú hodnotu.
Vývoj cien zamieša i plánovaná výstavba nových bytov v lokalite sever a západ kde sa plánujú vystavať tisíce nových bytov a vznik nových sídlisk s náležitou infraštruktúrou a potom aj výstavba nájomných bytov. Štátne bývanie a pomoc mladým a sociálne slabším rodinám sa stane skutočnosťou.
Doba je nestála a prináša veľa neplánovaných zmien. Vplyv Covid obdobia, vojna na Ukrajine, inflácia v štáte, znižovanie a zvyšovanie úrokov v bankách, rast miezd, rozvoj a výstavba mesta, ľudia prichádzajú z dedín a tiež mnohí odchádzajú do veľkých miest za lepšou budúcnosťou. Vplyv technológií nás taktiež láka nakupovať modernejšie vybavenia v snahe úspory narastúcich životných nákladov na bývanie. Súvisí to so zatepľovaním budov, výmenou vykurovacích telies, investovania do LED svietidiel, senzorov, montáž úsporných hlavíc na vodovodné batérie, montáž svetelných kolektorov na strechy domov….
Výber Vašej vysnívanej nehnuteľnosti môžete riešiť sami, alebo ho zveriť do rúk ľuďom, ktorí denne sledujú trh, vzdelávajú sa v danej oblasti a majú prehľad či už o konkurencii, ktorá ponúka byty, alebo iné nehnuteľnosti v rôznych lokalitách mesta. Vedia poradiť a odporučiť služby, ktoré sú potrebné pri kúpe nehnuteľnosti. Vedia Vás zastúpiť pri vyjednávaní ceny. Ak už nie ste si istí komu veriť, tak oslovte aspoň 2 maklérov a porozprávajte sa o Vašich zámeroch a v súčasnosti dobrá rada je viac ako vlastný úsudok a hľadanie ihly v kope sena.
Ak Vás tento článok zaujal a radi by ste predali, kúpili, ohodnotili Vašu nehnuteľnosť neváhajte sa na nás obrátiť.
(zdroj číselných údajov: realitná únia SR)
